Havengebied Amsterdam, Kesbeke en van Steenwijk

Type objecten:

Het betreft bedrijfshallen met ondersteunende kantoorruimten, gelegen op een perceel met één tijdelijk recht van erfpacht. Maar de twee verschillende bedrijven wilden elk een eigen deel in eigendom.

Toegevoegde waarde van de taxatie voor de opdrachtgever:

Wij hebben aanbevelingen gedaan met betrekking tot erfdienstbaarheden die moeten worden overeengekomen.

Omdat het pand door twee verschillende bedrijven gebruikt gaat worden en het om een tijdelijke erfpacht gaat, wilden we in eerste instantie het recht van erfpacht splitsen, zodat het ook kadastraal gesplitst kon worden. Voor het splitsen wilden de grondeigenaar geen goedkeur geven, maar hij gaf wel goedkeur voor een nieuwe uitgifte van een deel van de grond in een ondererfpacht recht. Hiermee kon de grond in twee kadastrale delen gesplitst worden waardoor het twee afzonderlijke bedrijfsdelen konden worden met elk hun eigen financiering.

Dit is niet alleen belangrijk voor de huidige waarde maar ook belangrijk voor de marktwaarde voor de toekomst. Mocht een van de bedrijven in de toekomst besluiten zijn deel te verkopen, dan moet dit juridisch goed geregeld zijn, aangezien het om twee afzonderlijke bedrijfsdelen gaat. Dit is tevens van belang voor de bank met betrekking tot de financiering.

Bijzonderheden met betrekking tot de uitwerking van de taxatie:

Het betreft een tijdelijk recht van erfpacht dat binnen afzienbare tijd afloopt, maar met de mogelijkheid tot verlenging voor twee periodes van 25 jaar, waarvoor een jaarlijkse canon verschuldigd is. Zoals eerder gemeld was het niet mogelijk om het erfpachtrecht zelf te splitsen; daarom is gekozen voor een constructie met een ondererfpacht. Het hoofdrecht van erfpacht wordt gehouden door één van de kopers, terwijl het ondererfpachtrecht wordt toegewezen aan de andere koper. Bij eventuele verkoop blijft deze constructie gehandhaafd; de hoofderfpachter blijft aansprakelijk voor de volledige canon. Indien het erfpachtrecht wordt overgedragen, gaat ook het ondererfpachtrecht mee over. Het deel van het ondererfpachtrecht kan echter ook afzonderlijk worden verkocht.

Een ander belangrijk aandachtspunt was het gebruik van het buitenterrein. Het bedrijfspand ligt aan de haven en om toegang te krijgen tot de kade, moet het ene bedrijf over het terrein van het andere bedrijf dat wel direct aan de kade ligt. Hiervoor was een recht van overpad noodzakelijk, wat van belang is om juridisch vast te leggen voor toekomstige verkopen.

Aanvankelijk betrof het dus één kadastraal perceel en één recht van erfpacht. Het doel was om het recht van erfpacht te splitsen, wat helaas niet mogelijk bleek. Uiteindelijk kon een deel van de grond wel in ondererfpacht worden uitgegeven, waardoor de voor de financiering noodzakelijke kadastrale splitsing mogelijk werd.