Overtoom, transformatie naar twee woningen
Type taxatie:
Taxatie van beleggingsvastgoed ten behoeve van een verhuurhypotheek in combinatie met een NWWI taxatie ten behoeve van een financiering voor eigen gebruik.
Taxatie methode:
Verschillende rekenmethoden moesten worden gebruikt om de marktwaarde van alle varianten en bijzondere uitgangspunten te kunnen schatten. Voor de bestaande woning die reeds in eigen gebruik was wordt gebruik gemaakt van een comparatieve methode. Zowel voor de waarde in huidige staat als na verbouwing kan men met deze methode uit de voeten.
Voor de zolderkap met bergingen en het trappenhuis die moesten worden heringedeeld en getransformeerd was voor de schatting van een residuele benadering noodzakelijk.
Voor de woning die na realisatie verhuurd zou gaan worden was een benadering volgens de inkomsten methode nodig.
Type objecten:
Het betreft een bestaande woning in eigen gebruik, gelegen in een gedeelte van de kapverdieping. De rest van de kap beslaat gemeenschappelijke ruimten met een deel trappenhuis in eigendom van de VVE en diverse bergingen.
De vrije hoogte van de zolderkap was dusdanig dat het wellicht mogelijk zou worden om een extra verdiepingsvloer met extra GBO te realiseren.
De volledige ruimte zou volledig heringedeeld worden zodat in de kapverdieping twee nieuwe woningen met een entresolvloer of extra verdieping zouden kunnen worden gerealiseerd.
Toegevoegde waarde van de taxatie voor de opdrachtgever:
In kader van de uitvoering van de beoogde plannen is de opdrachtgever gewezen op veel verschillende aandachtspunten die geregeld dienen te worden waaronder:
- Akkoord van de VVE voor het aanpassen van de juridische grenzend van de splitsingstekening. Het trappenhuis, de gemeenschappelijke ruimten, de bergingen alsmede de bestaande woning diende te worden samengevoegd tot één nieuw appartementsrecht.
- Akkoord van eventuele hypotheekverstrekkers van de andere eigenaren binnen de VVE om de wijzigingen in de splitsingsakte en tekeningen door te voeren.
- Akkoord van de VVE voor de realisatie van de twee nieuwe woningen.
- Het verkrijgen van een omgevingsvergunning om de bergingen te transformeren tot een nieuwe woning en het realiseren van een dakterras.
- Beoordeling of er voldoende vrije hoogte beschikbaar is om de extra verdieping of entresolvloer te realiseren die voldoet aan het bouwbesluit.
Het akkoord van de VVE van bovenstaande is bij de aankoop van de bergingen in de koopovereenkomst verwerkt.
In de beoordeling van de vrije hoogte en de dakconstructie is geconstateerd dat deze net te laag is voor het realiseren van een volwaardige verdieping die voldoet aan het bouwbesluit. De dakconstructie is beoordeeld en daaruit is gebleken dat het dak een fractie verhoogd zal moeten worden zodat er wel een volwaardige verdieping kan ontstaan.
Bijzonderheden met betrekking tot de uitwerking van de taxatie:
Na realisatie wordt één woning in eigen gebruik genomen en de andere woning zal worden verhuurd. Omdat hier twee verschillende financieringsvormen voor noodzakelijk zijn zal het appartementsrecht dat was ontstaan na samenvoeging met het trappenhuis, de zolderkap met bergingen en de reeds bestaande woning weer moeten worden onder gesplitst in twee onder appartementsrechten. Zo wordt het mogelijk voor ieder onder appartementsrecht de meest passende financiering te kiezen.
Meer projecten
Realisatie vijf bovenwoningen
Een bijzondere taxatie van een woning voor eigen gebruik
Café ’t Mandje
Times hotel Herengracht
zeeburgerdijk Amsterdam
Gillis van Ledenberchstraat Amsterdam
Buurtwinkelcentrum Abcoude
Monumentaal Kerkgebouw
