Wet betaalbare huur: wat betekent het voor de marktwaarde?

Wat is er veranderd met deze wet?

Met de Wet betaalbare huur is de huurprijsbescherming uitgebreid naar de nieuwe middenhuurgrens van 186 punten (€ 1.157,95 per maand). Vóór 1 juli 2024 was de liberalisatiegrens 145 punten (€ 879,66 per maand). Bij alle nieuwe huurovereenkomsten – die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten – moeten verhuurders zich houden aan de maximale huurprijs als de woning niet meer dan 186 punten scoort. Boven deze grens vallen woningen in de vrije sector en is de huurprijs niet gelimiteerd.

Waar worden de punten op gebaseerd?

Het puntensysteem moet de kwaliteit van de woning weergeven. Een groot deel van de punten komt voort uit de woonoppervlakte, het energielabel en de woz-waarde. Laatstgenoemde mag door de ‘woz-cap’ voor maximaal 33% meetellen. Extra punten zijn bijvoorbeeld te scoren met buitenruimtes als terrassen of balkons, verwarming- en verkoelingsinstallaties, inbouwapparatuur in de keuken en (extra) sanitaire voorzieningen. Alles bij elkaar resulteert dit in een puntenaantal dat bepalend is voor de maximale huurprijs.

Welke gevolgen heeft deze wet voor eigenaren?

Door de wet zullen veel huurprijzen verlaagd moeten worden, ook bij bestaande huurovereenkomsten. De gevolgen voor beleggers stapelen zich in dat geval op: je ontvangt minder huurinkomsten, de marktwaarde in verhuurde staat gaat daardoor omlaag, het onderpand voor de bank valt dus lager uit, het risico voor banken wordt daarmee groter, de belegger moet daarom meer inlossen en hertaxatie is nodig.

Hoe wordt deze wet meegenomen in taxaties?

Als koper of eigenaar van een woning in verhuurde staat heb je regelmatig een taxatierapport nodig om inzicht te krijgen in kansen en bedreigingen van het pand, bijvoorbeeld voor het verkrijgen van financiering. Een taxateur bepaalt de marktwaarde van het vastgoed op de waardepeildatum. Daarbij is het belangrijk zorgvuldig te werk te gaan en eventuele (toekomstige) wet- en regelgeving onderdeel te maken van deze schatting. Als specialist in de taxatie van woningen en wooncomplexen in verhuurde staat houden we daarom zowel het landelijke beleid alsook het gemeentelijke beleid nauwlettend in de gaten om te weten welke verhuurexploitaties wel en niet mogelijk zijn voor zo’n woning. Dus ook de Wet betaalbare huur maakt al sinds het moment dat hierover werd gesproken deel uit van onze schatting.

Wat betekent de wet betaalbare huur voor de marktwaarde?

Het is van allerlei omstandigheden afhankelijk of de nieuwe wet in het taxatierapport ‘enkel’ als een bedreiging moet worden genoemd of dat we het daadwerkelijk als een effect op de marktwaarde tot uiting laten komen. Voor woningen met (ruim) meer dan 186 punten zal de invoering van de wet juist zorgen voor een toekomstig hoger rendement en dus een lagere risico. Maar er zijn ook woningen die daar (net) onder vallen en geen toekomstig voordeel hebben. Voor deze woningen wordt het rendement op de woning lager en het risico hoger. De marktwaarde in verhuurde staat gaat in dat geval omlaag, terwijl de leegwaarde veel hoger is. Veel beleggers zullen de woning daarom meteen verkopen zodra deze leeg komt te staan – al zal een huurder met de nieuwe, lagere huurprijs het liefst zo lang mogelijk blijven zitten. Gaat de woning uiteindelijk toch in de verkoop, dan zal de nieuwe eigenaar deze vanwege dezelfde wet waarschijnlijk niet meer gaan verhuren. Daarom verwachten wij dat het huuraanbod zal afnemen en vrije sectorwoningen nog populairder en dus duurder zullen worden.

Wat moet je als eigenaar van een huurwoning doen?

Het is zeer belangrijk om direct uit te zoeken of de huurprijs van jouw woning(en) niet te hoog is. Via ismijnhuurteduur.nl kun je kijken of dit het geval is. Klopt de huur niet met het puntenaantal, dan moet de huur in sommige gevallen (volgens het overgangsrecht) direct of anders na een jaar omlaag. Dit geldt ook voor woningen van particuliere verhuurders, studentenkamers en andere onzelfstandige woonruimtes. Voldoe je niet aan de nieuwe regels, dan kun je vanaf 1 januari 2025 een boete krijgen van de gemeente. Ook moet je als verhuurder per 1 januari 2025 bij nieuwe contracten een puntentelling opnemen. Goed dus om u hierdoor niet te laten verrassen.

Wat als mijn woning sociale huur wordt?

Met deze nieuwe wet kunnen niet alleen sociale huurders maar ook huurders van middenhuurwoningen de Huurcommissie inschakelen voor geschillen over te hoge huurprijzen. Als zij in het gelijk worden gesteld, kan het voorkomen dat uw woning terugvalt naar het sociale huursegment. In dit segment gelden echter eisen voor het maximale inkomen. Het kan dus zijn dat uw huurder bij aanvang van het contract niet voldeed aan deze inkomenseis, waardoor deze eigenlijk niet (meer) in aanmerking komt voor deze woning. De rechtspraktijk moet nog uitwijzen hoe er met deze gevallen wordt omgegaan.  

Wilt u de marktwaarde van uw woning opnieuw bepalen als gevolg van de Wet betaalbare huur? Wij kunnen de hertaxatie verzorgen. Neem contact met ons op voor meer informatie.