Wat verandert er voor beleggers in 2024?

Invoering Omgevingswet

Na vele jaren van uitstel, is de Omgevingswet sinds 1 januari van kracht. Deze wet bundelt 26 wetten op het gebied van bouwen, ruimtelijke ordening, milieu en natuur. Zo moet sneller duidelijk zijn of een bouwproject een omgevingsvergunning krijgt of niet: binnen 8 weken in plaats van de huidige 26. Deze versnelling kan dankzij één digitaal loket dat landelijke en lokale regelgeving inzichtelijk maakt en waar de aanvragen worden ingediend. Ondernemers die iets willen veranderen in hun bedrijfsvoering, zoals verbouwen, kunnen nu terecht in het nieuwe Omgevingsloket. Bedrijven die niets veranderen aan de eigen bedrijfsvoering hoeven in principe niets te doen. Omgevingsvergunningen blijven automatisch gelden en meldingen hoeven niet opnieuw gedaan te worden.

Vertraging Wet betaalbare huur

De meest ingrijpende wetswijziging die boven de markt hangt, is de regulering van de middenhuur. Dit is een veelbesproken maatregel uit de koker van minister De Jonge, bedoeld om Nederlanders met een middeninkomen meer kans te geven op het vinden van een betaalbare huurwoning. Toch is er nog veel onduidelijkheid over de inhoud en de invoering, omdat de Raad van State in november grote kanttekeningen plaatste bij het wetsvoorstel. Het oordeel luidde dat de ingreep mogelijk leidt tot minder in plaats van meer huurwoningen, doordat beleggers de woningen mogelijk massaal zouden verkopen en de bouw van nieuwe huurwoningen niet meer rendabel zou zijn. Het voorstel moet dus worden verbeterd en daar wordt momenteel door het team van De Jonge aan gewerkt. De nieuwste versie wordt binnenkort voorgelegd aan de Tweede Kamer, die na de landelijke verkiezingen behoorlijk in samenstelling is veranderd. Het is dus de vraag of het nieuwe wetsvoorstel het haalt. Lukt het wel, dan moet het voorstel nog door de Eerste Kamer. Aanvankelijk was de invoering van de wet beoogd voor 1 januari 2024, nu is deze datum op 1 juli 2024 gezet.

Hogere liberalisatiegrens

De liberalisatiegrens wordt verhoogd van €808,06 naar €879,66. Dit is de scheidslijn tussen een sociale huurwoning en een woning in de vrije sector. Huurwoningen die onder deze grens vallen zijn onderhevig aan specifieke regels, zoals het beperken van de huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). In de vrije sector gelden deze regels niet en is de huurprijs vrij onderhandelbaar, in elk geval zolang bovengenoemde regulering van de middenhuur nog niet is ingevoerd. Wordt dit wetsvoorstel aangenomen, dan zullen veel woningen uit de vrije sector terugvallen naar de gereguleerde huursector.

Maximale huurverhoging 5,5%

De toegestane jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector is vanaf 1 januari 2024 maximaal 5,5%. Dat percentage is opgebouwd uit 4,5% inflatie plus 1 procentpunt. Dit geldt voor woningen in de vrije sector: zelfstandige woningen, studio’s en appartementen, en ook voor ligplaatsen van woonboten.

Afschaffing tijdelijk huurcontract

Vanaf medio 2024 is het in principe niet meer mogelijk om woonruimte tijdelijk te verhuren zonder huurbescherming. Dat geldt zowel voor zelfstandige woonruimten als voor onzelfstandige woonruimten (kamers). Vaste huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd worden dan weer de norm. Kamerleden Nijboer (PvdA) en Grinwis (ChristenUnie) hebben deze wet opgesteld met het doel om huurders beter te beschermen. De Eerste Kamer heeft in november ingestemd met het wetsvoorstel. De nieuwe wet treedt naar verwachting op 1 juli 2024 in werking. Tot die tijd blijft het nog mogelijk om tijdelijke huurcontracten af te sluiten.

Hoger belastingtarief in box 3

Vanaf 2027 komt er een nieuw belastingstelsel voor box 3. Dan wordt er belasting betaald over het werkelijke rendement op vermogen. Tot die tijd wil het kabinet de belasting op vermogen beter verdelen. Voor (vastgoed)beleggingen geldt nu een verwacht rendementspercentage van 6,17%, maar dit zal dus hoogstwaarschijnlijk vanaf 2027 verdwijnen. Voor 2024 is de belangrijkste wijziging dat de Tweede Kamer heeft besloten het belastingtarief in box 3 na amendering te verhogen van 32% naar 36%. Het heffingvrije vermogen wordt niet aangepast. Dat blijft €57.000 (€114.000 bij fiscaal partnerschap).

Ongewijzigde overdrachtsbelasting

Minister De Jonge en staatssecretaris Van Rij hebben erkend dat ze met de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 10,4% voor beleggers en ontwikkelaars zijn doorgeschoten. Toch wordt het tarief niet naar beneden bijgesteld, dat laten ze over aan een nieuw kabinet.

Hogere waardegrens opkoopbescherming

De gemeente Amsterdam wil goedkope en middeldure koopwoningen beschermen tegen verhuur in de vrije sector en de kansen voor kopers die in een eigen woning willen wonen (waaronder starters) vergroten. Daarvoor is vorig jaar de opkoopbescherming ingevoerd: als je een woning koopt moet je er zelf gaan wonen en mag de woning vier jaar lang niet verhuurd worden. Deze opkoopbescherming gold in eerste instantie voor woningen die bij aankoop onder de WOZ-waardegrens van €512.000 vielen. In 2024 is de WOZ-waardegrens verhoogd naar €641.000.

Hogere betaalbaarheidsgrens

Wat is een ‘betaalbare’ woning? Dit is een zeer belangrijke vraag voor de vastgoedsector, omdat het invloed heeft op het rendement dat gemaakt kan worden op nieuwbouwprojecten. Tot en met 2030 wil het kabinet namelijk 981.000 woningen realiseren, waarvan twee derde betaalbaar moet zijn. Tot 2023 gold de NHG-grens als maatstaf voor een betaalbare koopwoning, maar door de flinke verhoging hiervan is deze vanaf 2023 losgekoppeld van de betaalbaarheidsgrens. De betaalbaarheidsgrens van €355.000 in 2023 wordt geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI). Voor 2024 betekent dit dat deze wordt vastgesteld op €390.000. Alles onder dit bedrag geldt dus als een betaalbare woning.

Wilt u een beleggingsscan? Wij bieden twee soorten diensten aan: de Quick Scan en de Uitgebreide Portefeuille Analyse. Voor meer informatie, kunt u contact opnemen met onze vastgoedadviseurs.