Wet betaalbare huur: alles wat u moet weten als verhuurder

Demissionair minister De Jonge heeft zijn aangepaste Wet betaalbare huur in februari naar de Tweede Kamer gestuurd. Het wetsvoorstel is ondanks het demissionaire kabinet niet controversieel verklaard en zal spoedig in behandeling worden genomen door de Tweede en Eerste Kamer. In dit artikel zetten we alles uiteen wat je hierover moet weten als woningverhuurder.

 

Waarom is de Wet betaalbare huur opgesteld?

Mensen met een ‘middenkomen’ vallen vaak tussen wal en schip, vooral in de grote steden: ze verdienen te veel voor een sociale huurwoning maar te weinig voor een woning in de vrije sector. De wet van De Jonge wil een einde maken aan buitensporig hoge huurprijzen. Het woningwaarderingsstelsel (WWS), een puntensysteem dat al geldt voor sociale huurwoningen tot een huur van €880, moet dan ook gelden voor woningen in de vrije sector tot een huur van €1.123. Er worden bijvoorbeeld punten toegekend voor de oppervlakte van de woning, de voorzieningen, de energiezuinigheid en de WOZ-waarde.

Wat is de belangrijkste kritiek op het wetsvoorstel?

Toen De Jonge het wetsvoorstel voor het eerst in december 2022 opleverde, sloeg dat in als een bom bij de vastgoedsector. Er volgde vanuit allerlei hoeken kritiek, twijfel en onzekerheid over de gevolgen van de maatregelen. Critici verwachten dat de verhuur van woningen zo onaantrekkelijk wordt, dat verhuurders de woningen liever in de verkoop zetten (‘uitponden’). Door de massale verkoop zullen vervolgens minder huurwoningen overblijven en de huurprijzen alleen maar verder stijgen. Een averechts effect dus.

Wat zijn de gevolgen voor verhuurder en huurder?

Dat is moeilijk uit te drukken in cijfers en verschilt per casus. In de Wet betaalbare huur staat dat “door maatregelen op termijn de huur van ruim 300.000 woningen gemiddeld met 190 euro omlaag gaat”, maar om eerdergenoemde redenen zijn er grote vraagtekens te zetten bij deze cijfers. Op individueel niveau kunnen we wel stellen dat er eigenaren zullen zijn die hun huurprijzen gedwongen moeten verlagen. Hun huurders profiteren daar dan vanzelfsprekend van. Op een groter schaalniveau is het echter nog maar de vraag of huurders massaal profiteren van lagere prijzen, of dat er steeds minder huurwoningen beschikbaar zullen zijn door het uitpondeffect.

Wat is er aangepast ten opzichte van de eerste versie?

Veel onderzoeks- en adviesbureaus zoals Stec Groep en Ortec Finance hebben zich uitgelaten over de mogelijke gevolgen van de wet, net als recent de Raad van State. Ze wezen allemaal op het uitpondrisico. Een dalend aanbod kan worden gecompenseerd als er tegelijkertijd voldoende nieuwe huurwoningen worden gebouwd, maar de regulering en de huidige uitdagende marktomstandigheden maken het voor beleggers ook niet aantrekkelijk om in nieuwbouw te investeren. In zijn aangepaste voorstel komt De Jonge daarom ‘bouwende partijen’ tegemoet. De nieuwbouwopslag is verhoogd van 5% naar 10% en geldt voor projecten waarvan de bouw is gestart vóór 1 januari 2026 in plaats van 1 januari 2025. Hierdoor is de huurprijs maximaal €1.235 in plaats van de reguliere €1.123. De woningen die hiervoor in aanmerking komen kunnen hiervan gebruik maken zolang de regulering geldt, in plaats van maximaal tien jaar. De opslag geldt ook voor transformaties, optoppen en aanbouw.

Belangrijke andere wijzigingen zijn:

  • De regulering van het middensegment wordt uitgebreid tot en met 186 punten (€1.123);
  • Het WWS wordt dwingend voor bestaande contracten in de sociale huursector (tot 147 punten) en bij huurderswissel in het middensegment (tot en met 186 punten);
  • De jaarlijkse maximale huurprijsstijging in het middensegment is vastgesteld op CAO +1% in plaats van CAO +0,5%.

Is het zeker dat deze nieuwe regels doorgaan?

Nee. De regels moesten oorspronkelijk op 1 januari van dit jaar ingaan. Die datum is verschoven naar 1 juli, maar eerst moeten de Tweede en Eerste Kamer er nog over besluiten. Het is maar de vraag of er voldoende steun is. Van de partijen die nu over de eventuele vorming van een nieuw kabinet praten, zijn in elk geval VVD en BBB tegen. PVV en NSC hebben nog veel vragen. Zij willen huurders beter beschermen, maar zijn nog altijd bang voor een averechts effect. Hierover komt dus binnenkort meer duidelijkheid.

Wat kan ik als verhuurder alvast doen?

Er is een kans dat de Wet betaalbare huur niet wordt doorgevoerd en er geen actie nodig is. Wel raden we het aan om alvast te onderzoeken hoeveel WWS-punten uw woning scoort. Komt dit boven de 186 punten uit, dan blijft deze in elk geval in de vrije sector. Zit de score eronder, dan is dit wellicht met investeringen in bijvoorbeeld verduurzaming te verhogen tot boven de 186 punten. Dit kan zeker lonen op de lange termijn. Wij kunnen u hierover adviseren.

Wilt u weten hoeveel WWS punten uw woning scoort en welke optimalisatie mogelijkheden er zijn? Lees hier meer of neem contact met ons op

RECENTE BLOG ITEMS

Wet betaalbare huur: alles wat u moet weten als verhuurder

Wat verandert er voor u als huurder als wetsvoorstel betaalbare huur wordt goedgekeurd door eerste en tweede

Gemeentelijke belastingen omhoog, wat betekent dat voor jou?

Wat betekenen de forse stijgingen van gemeentelijke belastingen voor jou, als eigenaar of huurder van een woning

Wat verandert er voor beleggers in 2024?

De jaarwisseling is het moment dat veel veranderingen in wet- en regelgeving ingaan. Wij zetten we de