Prinsjesdag 2026: wat betekenen de plannen voor vastgoedeigenaren en beleggers?
Op 15 september is het Prinsjesdag. Hoewel de Miljoenennota, Rijksbegroting en het Belastingplan 2027 dan pas officieel worden gepresenteerd, zijn verschillende maatregelen die de vastgoedmarkt kunnen raken al bekend en zijn begin september ook nieuwe plannen uitgelekt. Voor vastgoedeigenaren en beleggers is vooral relevant wat deze ontwikkelingen betekenen voor transacties, rendement, investeringen en uiteindelijk de waarde van vastgoed.
Een lager tarief voor de overdrachtsbelasting heeft bijvoorbeeld direct invloed op de kosten van een aankoop, terwijl veranderingen in box 3 vooral relevant zijn voor particuliere beleggers die vastgoed in privé aanhouden. Ook verduurzaming blijft een aandachtspunt, mede door de aangekondigde verruiming van de Energie-investeringsaftrek (EIA).
Voor de marktwaarde ligt het verband minder direct. Een fiscale maatregel leidt niet automatisch tot een hogere of lagere vastgoedwaarde; daarvoor is bepalend hoe kopers, verkopers en financiers erop reageren en of dat uiteindelijk zichtbaar wordt in transacties, kasstromen en rendementseisen.
Overdrachtsbelasting voor beleggingswoningen
Sinds 1 januari 2026 geldt voor woningen waarin de koper niet zelf gaat wonen een overdrachtsbelasting van 8%. Dit geldt bijvoorbeeld voor woningen die worden aangekocht voor verhuur of als tweede woning. Voor andere onroerende zaken, waaronder bedrijfspanden en onbebouwde grond, geldt het algemene tarief van 10,4%.
Het kabinet wil het tarief voor woningen waarin de koper niet zelf gaat wonen per 2027 verder verlagen van 8% naar 7%. Voor woningbeleggers betekent dit direct lagere verwervingskosten. Bij een aankoop van € 1 miljoen scheelt één procentpunt € 10.000 aan overdrachtsbelasting en bij een aankoop van € 5 miljoen € 50.000.
Voor een belegger kan zo’n verschil doorwerken in de aankoopcalculatie, het verwachte rendement en de biedingsruimte. Daarmee is echter niet gezegd dat beleggingswoningen door de belastingverlaging automatisch meer waard worden. Wanneer meerdere marktpartijen door lagere verwervingskosten meer kunnen of willen bieden, kan een deel van het voordeel uiteindelijk in de transactieprijzen terechtkomen. Voor een taxatie is daarom vooral van belang of de wijziging daadwerkelijk zichtbaar wordt in transacties en rendementseisen.
Box 3: uitstel kan juist nadelig zijn voor vastgoedbeleggers
Een belangrijk Prinsjesdagdossier is box 3. Het plan is om vanaf 2028 over te stappen naar de Wet werkelijk rendement box 3, waarbij het daadwerkelijk behaalde rendement het uitgangspunt wordt. Voor vastgoed betekent dit onder meer dat huurinkomsten en bepaalde werkelijke kosten worden meegenomen en dat waardestijging in beginsel wordt belast wanneer deze wordt gerealiseerd, bijvoorbeeld bij verkoop.
Richting Prinsjesdag is echter onzeker geworden of dit nieuwe stelsel daadwerkelijk in 2028 kan ingaan. Uitstel kan voor particuliere vastgoedbeleggers nadelig zijn, omdat zij dan langer onder de huidige tijdelijke systematiek vallen. Bij het bepalen van het werkelijke rendement onder de huidige tegenbewijsregeling kunnen reguliere kosten, zoals onderhoudskosten, niet worden afgetrokken. Juist bij verhuurd vastgoed kunnen dergelijke exploitatiekosten een aanzienlijk deel van de huuropbrengsten innemen.
Tegelijkertijd wordt nog gesproken over aanpassingen aan het toekomstige box 3-stelsel. Volgens Rabobank gaat het onder meer om een mogelijke verlaging van het box 3-tarief van 36% naar 35%, een verhoging van het heffingsvrije resultaat van € 1.800 naar € 1.900 en een vorm van verliesverrekening. Deze plannen zijn nog niet definitief.
Wat betekent dit voor vastgoedbeleggers?
Vooral dat de netto kasstroom en het rendement van privé gehouden beleggingsvastgoed onzeker blijven. Als het nieuwe stelsel wordt uitgesteld, kunnen particuliere verhuurders langer te maken houden met een belastingheffing waarin hun werkelijke exploitatiekosten niet volledig tot uitdrukking komen. Dat kan de financiële prikkel om huurwoningen uit te ponden in stand houden: wanneer verkoop bij het vrijkomen van een woning aantrekkelijker is dan opnieuw verhuren, kunnen meer woningen vanuit de particuliere huurvoorraad naar de koopmarkt verschuiven.
Voor eigenaren van woningportefeuilles kan box 3 daarmee direct meewegen in de afweging tussen aanhouden, opnieuw verhuren of uitponden. Komt het nieuwe stelsel er wel, dan worden de werkelijke inkomsten en aftrekbare kosten juist belangrijker voor het netto rendement. De keuzes die beleggers vervolgens maken, kunnen doorwerken in het aanbod van verhuurde woningen, transacties en rendementseisen en daarmee op termijn ook relevant zijn voor vastgoedwaarderingen.
Ook bij due diligence spelen de veranderingen mee
Bij de aankoop van een afzonderlijk vastgoedobject of een complete portefeuille is het belangrijk om verder te kijken dan de huidige huurinkomsten en aankoopprijs. Binnen een due-diligenceonderzoek kunnen veranderende fiscale en wettelijke omstandigheden daarom worden meegenomen in de risicoanalyse en investeringsberekening.
Een wijziging van de overdrachtsbelasting beïnvloedt bijvoorbeeld de verwervingskosten, terwijl verduurzaming toekomstige investeringen met zich mee kan brengen en fiscale of verhuurgerelateerde wijzigingen gevolgen kunnen hebben voor het netto rendement en de exploitatiemogelijkheden. Op objectniveau kan het effect beperkt lijken, maar bij grotere portefeuilles kunnen dergelijke verschillen aanzienlijk oplopen.
Zolang bepaalde regelgeving nog niet definitief is, kan het daarom verstandig zijn meerdere scenario’s door te rekenen, bijvoorbeeld met andere exploitatielasten, investeringen, rendementseisen of exitwaarden. Zo ontstaat een beter beeld van de robuustheid van een investering dan wanneer uitsluitend met de huidige situatie wordt gerekend.
Verduurzaming: meer fiscale ruimte via de EIA
Ook verduurzaming blijft richting 2027 relevant. Het kabinet heeft aangekondigd dat de Energie-investeringsaftrek (EIA) per 1 januari 2027 wordt verhoogd van 40% naar 45,5%. Ondernemers kunnen daarmee een groter deel van kwalificerende investeringen in energiebesparende en CO₂-reducerende maatregelen aanvullend aftrekken van hun fiscale winst.
Voor bedrijfsmatig vastgoed kan dit de businesscase van bepaalde verduurzamingsmaatregelen verbeteren, maar het fiscale voordeel is slechts één onderdeel van de afweging. Ook energiegebruik, exploitatielasten, toekomstige investeringsbehoefte en verhuurbaarheid zijn van belang. Een energiezuiniger object kan aantrekkelijker zijn voor huurders en kopers, terwijl bij een pand met een aanzienlijke verduurzamingsopgave rekening moet worden gehouden met toekomstige investeringen.
Ook hier geldt dat een investering niet automatisch voor hetzelfde bedrag terugkomt in de marktwaarde. Bij een taxatie kijken we vooral naar de vraag hoe de markt de verbetering waardeert en wat deze betekent voor huurinkomsten, kosten, risico, verhuurbaarheid en courantheid van het object.
Wat kunnen vastgoedeigenaren en beleggers nu doen?
De officiële Prinsjesdagstukken verschijnen op 15 september en ook daarna zijn fiscale voorstellen nog niet automatisch definitief, omdat parlementaire behandeling volgt. Het is daarom te vroeg om investeringsbeslissingen uitsluitend op de huidige uitgelekte plannen te baseren.
Wel kunnen vastgoedeigenaren en beleggers de mogelijke gevolgen nu al meenemen in hun berekeningen. Bij een voorgenomen aankoop kan bijvoorbeeld worden gekeken naar de invloed van een ander tarief voor de overdrachtsbelasting, terwijl particuliere beleggers verschillende box 3-scenario’s kunnen doorrekenen. Bij bestaande portefeuilles kunnen daarnaast toekomstige investeringen en verduurzamingsopgaven opnieuw worden beoordeeld.
Voor professionele vastgoedpartijen is uiteindelijk vooral de samenhang relevant: wat betekenen veranderingen in kosten, inkomsten, investeringen en rendementseisen gezamenlijk voor een object of portefeuille? Juist daar raken investeringsanalyse, due diligence en vastgoedtaxatie elkaar.
Bij 123vastgoedexpertise kijken we daarom niet alleen naar nieuwe regelgeving, maar vooral naar de gevolgen voor het vastgoed zelf. Wij ondersteunen vastgoedeigenaren, beleggers, financiers en andere zakelijke opdrachtgevers onder meer met taxaties van beleggingsvastgoed, portefeuillewaarderingen en due diligence, waarbij kasstromen, rendement, investeringsbehoefte, risico en marktwaarde in samenhang worden beoordeeld.
Heeft u plannen voor een aankoop, verkoop, financiering of herontwikkeling? Een actuele taxatie of vastgoedanalyse geeft u een onderbouwde basis voor uw besluitvorming. Neem hier contact met ons op.
RECENTE BLOG ITEMS
Duurzaamheid en klimaatrisico’s in taxatierapport: wat betekent DuPa 2.0?
Wat betekent het Hoofdlijnenakkoord voor vastgoedondernemers?
