Prinsjesdag 2026: wat betekenen de plannen voor vastgoedeigenaren en beleggers?
Bijgewerkt op 7 september 2026.
Op 15 september is het Prinsjesdag. Hoewel de Miljoenennota, Rijksbegroting en het Belastingplan 2027 dan pas officieel worden gepresenteerd, zijn verschillende maatregelen die de vastgoedmarkt kunnen raken al bekend en zijn begin september ook nieuwe plannen uitgelekt. Voor vastgoedeigenaren en beleggers is vooral relevant wat deze ontwikkelingen betekenen voor transacties, rendement, investeringen en uiteindelijk de waarde van vastgoed.
Een lager tarief voor de overdrachtsbelasting heeft bijvoorbeeld direct invloed op de kosten van een aankoop, terwijl veranderingen in box 3 vooral relevant zijn voor particuliere beleggers die vastgoed in privé aanhouden. Ook verduurzaming blijft een aandachtspunt, mede door de aangekondigde verruiming van de Energie-investeringsaftrek (EIA).
Voor de marktwaarde ligt het verband minder direct. Een fiscale maatregel leidt niet automatisch tot een hogere of lagere vastgoedwaarde; daarvoor is bepalend hoe kopers, verkopers en financiers erop reageren en of dat uiteindelijk zichtbaar wordt in transacties, kasstromen en rendementseisen.
Overdrachtsbelasting voor beleggingswoningen
Sinds 1 januari 2026 geldt voor woningen waarin de koper niet zelf gaat wonen een overdrachtsbelasting van 8%. Dit geldt bijvoorbeeld voor woningen die worden aangekocht voor verhuur of als tweede woning. Voor andere onroerende zaken, waaronder bedrijfspanden en onbebouwde grond, geldt het algemene tarief van 10,4%.
Het kabinet wil het tarief voor woningen waarin de koper niet zelf gaat wonen per 2027 verder verlagen van 8% naar 7%. Voor woningbeleggers betekent dit direct lagere verwervingskosten. Bij een aankoop van € 1 miljoen scheelt één procentpunt € 10.000 aan overdrachtsbelasting en bij een aankoop van € 5 miljoen € 50.000.
Voor een belegger kan zo’n verschil doorwerken in de aankoopcalculatie, het verwachte rendement en de biedingsruimte. Daarmee is echter niet gezegd dat beleggingswoningen door de belastingverlaging automatisch meer waard worden. Wanneer meerdere marktpartijen door lagere verwervingskosten meer kunnen of willen bieden, kan een deel van het voordeel uiteindelijk in de transactieprijzen terechtkomen. Voor een taxatie is daarom vooral van belang of de wijziging daadwerkelijk zichtbaar wordt in transacties en rendementseisen.
Box 3: uitstel kan juist nadelig zijn voor vastgoedbeleggers
Een belangrijk Prinsjesdagdossier voor particuliere vastgoedbeleggers blijft box 3. Het kabinet streeft ernaar om per 1 januari 2028 over te stappen naar de Wet werkelijk rendement box 3. De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel in februari 2026 aangenomen, maar de parlementaire behandeling is nog niet afgerond. De Eerste Kamer moet het voorstel nog behandelen.
In het voorgestelde stelsel wordt niet langer uitgegaan van een forfaitair rendement, maar van het daadwerkelijk behaalde rendement. Voor vastgoed worden daarbij onder meer huurinkomsten en aftrekbare kosten meegenomen. Voor de waardeontwikkeling van onroerende zaken is in het huidige wetsvoorstel gekozen voor een vermogenswinstbelasting. Dat betekent dat de waardeontwikkeling in beginsel pas wordt belast wanneer deze wordt gerealiseerd, bijvoorbeeld bij verkoop.
De precieze vormgeving staat echter nog niet vast. Het kabinet onderzoekt aanpassingen aan het wetsvoorstel en heeft eerder aangegeven dat mogelijke wijzigingen in het Belastingplan 2027 kunnen worden opgenomen. Daarnaast wordt onderzocht wat nodig zou zijn om in de toekomst breder over te stappen naar een vermogenswinstbelasting.
Tijdens de persconferentie na de ministerraad van 4 september wilde premier Jetten nog niet vooruitlopen op de keuzes die het kabinet rond box 3 heeft gemaakt. Hij gaf aan dat op Prinsjesdag duidelijk wordt hoe het kabinet verder wil met het dossier en wat er gebeurt met de eerder aangekondigde novelle.
Voor vastgoedbeleggers is het daarom belangrijk om onderscheid te maken tussen de huidige wetgeving, het wetsvoorstel dat bij de Eerste Kamer ligt en eventuele wijzigingen die op Prinsjesdag worden gepresenteerd.
Wat betekent dit voor vastgoedbeleggers?
Totdat het nieuwe stelsel daadwerkelijk wordt ingevoerd, blijft de huidige systematiek van belang. Daarbij wordt in beginsel gerekend met forfaitaire rendementen. Wie kan aantonen dat het werkelijke rendement lager is, kan onder voorwaarden gebruikmaken van de tegenbewijsregeling.
Voor vastgoedbeleggers is daarbij relevant dat de berekening van het werkelijke rendement onder deze regeling niet hetzelfde werkt als een reguliere exploitatieberekening. Huurinkomsten en waardeveranderingen tellen bijvoorbeeld mee, terwijl reguliere kosten zoals onderhoudskosten in beginsel niet in aftrek kunnen worden gebracht.
Voor eigenaren van woningportefeuilles kan de fiscale behandeling daarmee meewegen in de afweging tussen aanhouden, opnieuw verhuren of uitponden. Wanneer verkoop bij het vrijkomen van een woning financieel aantrekkelijker is dan opnieuw verhuren, kan dat de keuze om uit te ponden versterken.
Komt het nieuwe stelsel er in de voorgestelde vorm, dan worden de werkelijke inkomsten, aftrekbare kosten en gerealiseerde waardeveranderingen juist belangrijker voor het netto rendement. De keuzes die beleggers vervolgens maken, kunnen doorwerken in het aanbod van verhuurde woningen, transacties en rendementseisen en daarmee op termijn ook relevant zijn voor vastgoedwaarderingen.
Ook bij due diligence spelen de veranderingen mee
Bij de aankoop van een afzonderlijk vastgoedobject of een complete portefeuille is het belangrijk om verder te kijken dan de huidige huurinkomsten en aankoopprijs. Binnen een due-diligenceonderzoek kunnen veranderende fiscale en wettelijke omstandigheden daarom worden meegenomen in de risicoanalyse en investeringsberekening.
Een wijziging van de overdrachtsbelasting beïnvloedt bijvoorbeeld de verwervingskosten, terwijl verduurzaming toekomstige investeringen met zich mee kan brengen en fiscale of verhuurgerelateerde wijzigingen gevolgen kunnen hebben voor het netto rendement en de exploitatiemogelijkheden. Op objectniveau kan het effect beperkt lijken, maar bij grotere portefeuilles kunnen dergelijke verschillen aanzienlijk oplopen.
Zolang bepaalde regelgeving nog niet definitief is, kan het daarom verstandig zijn meerdere scenario’s door te rekenen, bijvoorbeeld met andere exploitatielasten, investeringen, rendementseisen of exitwaarden. Zo ontstaat een beter beeld van de robuustheid van een investering dan wanneer uitsluitend met de huidige situatie wordt gerekend.
Verduurzaming: meer fiscale ruimte via de EIA
Ook verduurzaming blijft richting 2027 relevant. Het kabinet heeft aangekondigd dat de Energie-investeringsaftrek (EIA) per 1 januari 2027 wordt verhoogd van 40% naar 45,5%. Ondernemers kunnen daarmee een groter deel van kwalificerende investeringen in energiebesparende en CO₂-reducerende maatregelen aanvullend aftrekken van hun fiscale winst.
Voor bedrijfsmatig vastgoed kan dit de businesscase van bepaalde verduurzamingsmaatregelen verbeteren, maar het fiscale voordeel is slechts één onderdeel van de afweging. Ook energiegebruik, exploitatielasten, toekomstige investeringsbehoefte en verhuurbaarheid zijn van belang. Een energiezuiniger object kan aantrekkelijker zijn voor huurders en kopers, terwijl bij een pand met een aanzienlijke verduurzamingsopgave rekening moet worden gehouden met toekomstige investeringen.
Ook hier geldt dat een investering niet automatisch voor hetzelfde bedrag terugkomt in de marktwaarde. Bij een taxatie kijken we vooral naar de vraag hoe de markt de verbetering waardeert en wat deze betekent voor huurinkomsten, kosten, risico, verhuurbaarheid en courantheid van het object.
Wat kunnen vastgoedeigenaren en beleggers nu doen?
De officiële Prinsjesdagstukken verschijnen op 15 september en ook daarna zijn fiscale voorstellen nog niet automatisch definitief, omdat parlementaire behandeling volgt. Het is daarom te vroeg om investeringsbeslissingen uitsluitend op de huidige uitgelekte plannen te baseren.
Wel kunnen vastgoedeigenaren en beleggers de mogelijke gevolgen nu al meenemen in hun berekeningen. Bij een voorgenomen aankoop kan bijvoorbeeld worden gekeken naar de invloed van een ander tarief voor de overdrachtsbelasting, terwijl particuliere beleggers verschillende box 3-scenario’s kunnen doorrekenen. Bij bestaande portefeuilles kunnen daarnaast toekomstige investeringen en verduurzamingsopgaven opnieuw worden beoordeeld.
Voor professionele vastgoedpartijen is uiteindelijk vooral de samenhang relevant: wat betekenen veranderingen in kosten, inkomsten, investeringen en rendementseisen gezamenlijk voor een object of portefeuille? Juist daar raken investeringsanalyse, due diligence en vastgoedtaxatie elkaar.
Bij 123vastgoedexpertise kijken we daarom niet alleen naar nieuwe regelgeving, maar vooral naar de gevolgen voor het vastgoed zelf. Wij ondersteunen vastgoedeigenaren, beleggers, financiers en andere zakelijke opdrachtgevers onder meer met taxaties van beleggingsvastgoed, portefeuillewaarderingen en due diligence, waarbij kasstromen, rendement, investeringsbehoefte, risico en marktwaarde in samenhang worden beoordeeld.
Heeft u plannen voor een aankoop, verkoop, financiering of herontwikkeling? Een actuele taxatie of vastgoedanalyse geeft u een onderbouwde basis voor uw besluitvorming. Neem hier contact met ons op.
RECENTE BLOG ITEMS
De plannen zijn bekend: wat betekent Prinsjesdag 2026 voor vastgoed?
Prinsjesdag 2026: wat betekenen de plannen voor vastgoedeigenaren en beleggers?
