De plannen zijn bekend: wat betekent Prinsjesdag 2026 voor vastgoed?
Gisteren heeft het kabinet de Miljoenennota 2027, de Rijksbegroting en het Belastingplan 2027 gepresenteerd. Daarmee is duidelijk geworden welke eerder aangekondigde maatregelen daadwerkelijk in de plannen zijn opgenomen. Voor de vastgoedmarkt springen vooral de lagere overdrachtsbelasting, de extra middelen voor woningbouw en de verruiming van de Energie-investeringsaftrek in het oog.
De plannen zijn nog niet definitief. Het Belastingplan 2027 moet eerst door de Tweede en Eerste Kamer en kan tijdens de parlementaire behandeling nog wijzigen. Wel is nu een stuk duidelijker welke richting het kabinet in 2027 op wil.
Voor vastgoedeigenaren, beleggers, ontwikkelaars en financiers is vooral de vraag wat de maatregelen in de praktijk doen met verwervingskosten, investeringsruimte, haalbaarheid en rendement. En in het verlengde daarvan: in hoeverre worden de effecten uiteindelijk zichtbaar in de marktwaarde?
Overdrachtsbelasting voor beleggingswoningen naar 7%
Een van de maatregelen die we in onze eerdere Prinsjesdagblog al bespraken, is opgenomen in het Belastingplan 2027. Het kabinet stelt voor om de overdrachtsbelasting voor woningen waarin de koper niet zelf gaat wonen per 1 januari 2027 te verlagen van 8% naar 7%. Het gaat bijvoorbeeld om woningen die worden gekocht voor verhuur, maar ook om tweede woningen en vakantiewoningen.
Voor een woningbelegger heeft de verlaging een direct effect op de verwervingskosten. Bij een aankoop van € 1 miljoen scheelt één procentpunt € 10.000 aan overdrachtsbelasting. Bij een portefeuille van € 5 miljoen gaat het om € 50.000.
Dat verschil kan worden meegenomen in de berekening en daarmee in de biedingsruimte en het verwachte rendement. Voor de marktwaarde ligt het verband minder direct. Een belastingverlaging van één procentpunt maakt een woning of portefeuille niet automatisch één procent meer waard. Pas wanneer marktpartijen hun biedingen en rendementseisen aanpassen, kan het effect terugkomen in transacties en daarmee in de marktwaarde.
Voor bedrijfspanden, onbebouwde grond en andere niet-woningen blijft het algemene tarief van 10,4% gelden.
€ 7 miljard voor woningbouw
Het kabinet stelt tot en met 2035 in totaal € 7 miljard beschikbaar voor de woningbouw, daarvan gaat € 2,3 miljard naar de Realisatiestimulans. Gemeenten ontvangen via deze regeling € 7.000 per betaalbare woning waarvan de bouw is gestart.
Daarnaast is € 940 miljoen beschikbaar voor grootschalige woningbouwlocaties en € 650 miljoen voor de Woningbouwimpuls. Er zal ook nog € 205 miljoen gaan naar innovatie, opschaling en het beter benutten van bestaande gebouwen.
De extra middelen kunnen vooral verschil maken bij woningbouwprojecten waar de businesscase onder druk staat. Bouw- en financieringskosten, eisen rond betaalbaarheid en investeringen in bijvoorbeeld infrastructuur en de openbare ruimte kunnen ervoor zorgen dat kosten en verwachte opbrengsten onvoldoende op elkaar aansluiten.
Publieke bijdragen kunnen zo’n financieel tekort verkleinen, maar maken een ontwikkeling niet vanzelfsprekend haalbaar. Dat blijft afhankelijk van het programma, de grondwaarde, bouwkosten, opbrengsten, fasering en financiering. Bij de waardering van ontwikkellocaties en nieuwbouwprojecten moeten deze factoren dan ook in samenhang worden bekeken.
€ 500 miljoen voor middenhuur
Binnen het woningbouwpakket reserveert het kabinet € 500 miljoen voor een objectsubsidie voor middenhuurwoningen. De subsidie is bedoeld om investeringen in nieuwe middenhuurwoningen financieel aantrekkelijker te maken.
Juist in dit segment luistert de verhouding tussen stichtingskosten en toekomstige huurinkomsten nauw. Als de maximale of haalbare huurinkomsten onvoldoende opwegen tegen de ontwikkel- en financieringskosten en het vereiste rendement, komt een project moeilijk van de grond.
Een objectsubsidie kan die verhouding verbeteren. Hoe groot het effect is, zal afhangen van de verdere voorwaarden van de regeling en de kenmerken van het project. Voor een waardering blijven uiteindelijk de daadwerkelijk te realiseren kasstromen, investeringen en risico’s het uitgangspunt.
Meer investeringsruimte voor woningcorporaties
Ook woningcorporaties krijgen meer financiële ruimte. Volgens het kabinet leveren de verschillende maatregelen per saldo ongeveer € 28 miljard extra investeringscapaciteit op.
Onderdeel daarvan is een vrijstelling van overdrachtsbelasting vanaf 2027 wanneer sociale huurwoningen tussen woningcorporaties worden overgedragen. Daarnaast wil het kabinet vanaf 2029 de generieke renteaftrekbeperking voor woningcorporaties schrappen.
De extra ruimte is bedoeld voor onder meer nieuwbouw en verduurzaming. Het effect kan breder zijn dan alleen de corporatiesector. Bij gebiedsontwikkelingen worden sociale huur, middenhuur en koop regelmatig binnen één project gecombineerd. Wanneer corporaties meer ruimte hebben om hun deel van zo’n ontwikkeling te realiseren, kan dat ook van invloed zijn op de planning en haalbaarheid van het totale project.
EIA naar 45,5%
Ook de eerder aangekondigde verhoging van de Energie-investeringsaftrek (EIA) is in de plannen terug te vinden. Per 1 januari 2027 gaat het aftrekpercentage van 40% naar 45,5%.
Met de EIA kunnen ondernemers een deel van kwalificerende investeringen in energiebesparende en CO₂-reducerende bedrijfsmiddelen aanvullend aftrekken van de fiscale winst. De verhoging vergroot daarmee het fiscale voordeel van investeringen die aan de voorwaarden van de regeling voldoen.
Bij bedrijfsmatig vastgoed kan het bijvoorbeeld gaan om bepaalde energiezuinige installaties en andere maatregelen die op de geldende Energielijst staan. Of een investering daadwerkelijk voor EIA in aanmerking komt, hangt af van de voorwaarden die voor het betreffende bedrijfsmiddel gelden.
Voor de vastgoedwaarde is vervolgens niet het fiscale voordeel op zichzelf doorslaggevend. Een verduurzamingsinvestering kan bijvoorbeeld leiden tot lagere energielasten, een kleinere toekomstige investeringsopgave of betere verhuurbaarheid. Daar staan de investering zelf en de vraag tegenover hoeveel waarde een koper of huurder aan de verbetering toekent. Dat samenspel is uiteindelijk belangrijker dan alleen het bedrag van de fiscale aftrek.
Netcongestie blijft een risico voor vastgoedprojecten
Naast geld en fiscaliteit blijft ook de uitvoerbaarheid van projecten een belangrijk thema. Het kabinet zet verder in op het aanpakken van netcongestie en het versnellen van procedures rond woningbouw.
Voor vastgoedontwikkelingen kan de beschikbaarheid van een netaansluiting inmiddels een harde randvoorwaarde zijn. Een project kan financieel en planologisch uitvoerbaar lijken, maar toch vertraging oplopen wanneer onvoldoende netcapaciteit beschikbaar is.
Die vertraging werkt vervolgens door in de businesscase. De bouw of ingebruikname schuift op, financieringslasten lopen langer door en huur- of verkoopopbrengsten worden later gerealiseerd. Bij ontwikkelvastgoed is het daarom steeds belangrijker om niet alleen naar de uiteindelijke bestemming en opbrengstpotentie te kijken, maar ook naar de termijn en voorwaarden waaronder een project daadwerkelijk gerealiseerd kan worden.
Wat betekenen de plannen voor de vastgoedwaarde?
De maatregelen uit de Prinsjesdagstukken werken op verschillende manieren door in vastgoed. Voor woningbeleggers dalen de verwervingskosten als de verlaging van de overdrachtsbelasting wordt aangenomen. Bij woningbouwprojecten kunnen subsidies een financieel tekort verkleinen. Corporaties krijgen meer investeringsruimte en voor bepaalde verduurzamingsinvesteringen neemt het fiscale voordeel toe.
Daarmee verandert echter niet automatisch de marktwaarde met hetzelfde bedrag. Bij een taxatie draait het uiteindelijk om de reactie van de markt. Welke kasstromen zijn haalbaar? Welke investeringen zijn nodig? Welke risico’s ziet een koper of financier? En welk rendement wordt voor dat geheel verlangd?
Juist bij grotere investeringen, ontwikkelprojecten en vastgoedportefeuilles is het daarom belangrijk om nieuwe maatregelen niet los te beoordelen. Een fiscaal voordeel kan aantrekkelijk zijn, maar zegt zonder inzicht in de exploitatie, investeringsbehoefte en marktrisico’s nog weinig over de waarde van het vastgoed.
Bij 123vastgoedexpertise beoordelen we die factoren in samenhang. Wij ondersteunen vastgoedeigenaren, beleggers, ontwikkelaars en financiers onder meer met vastgoedtaxaties, portefeuillewaarderingen en due diligence.
Heeft u plannen voor een aankoop, verkoop, financiering of ontwikkeling en wilt u weten wat de actuele marktwaarde of haalbaarheid van uw vastgoed is? Neem hier contact met ons op.
RECENTE BLOG ITEMS
De plannen zijn bekend: wat betekent Prinsjesdag 2026 voor vastgoed?
Prinsjesdag 2026: wat betekenen de plannen voor vastgoedeigenaren en beleggers?
