Opkoopbescherming, wat betekent dit voor de buy-to-let belegger?

Opkoopbescherming om starters meer kansen te geven

Onderzoek van het Kadaster laat zien dat in Nederland in 2018, 6 procent van de koopwoningen die op de markt kwamen gekocht werden door een particuliere verhuurder. In Amsterdam lag dit percentage op 12 procent. Met de invoering van de opkoopbescherming wil Minister Ollongren van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelatie de positie van starters en mensen met een middeninkomen op de woningmarkt verbeteren.

Het betreft een wijziging in de Huisvestingswet 2014. Deze wet biedt gemeenten de mogelijkheid om in een Huisvestingsverordening regels vast te leggen inzake huurwoningen en de woningvoorraad. Via deze wet hebben gemeenten al de mogelijkheid om het onttrekken, omzetten (naar onzelfstandige woningen), samenvoegen, splitsen en vormen van woningen vergunningsplichtig te maken. Door de wetswijziging kunnen gemeenten straks ook een vergunningsplicht invoeren om te verhuren in bepaalde buurten.

De vergunningsplicht heeft conform de wet betrekking op goedkope en middel dure woningen. Gemeenten moeten zelf op basis van hun lokale situatie onderbouwen tot welke WOZ-waarde in hun gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment vallen

De vergunning is persoonsgebonden en niet overdraagbaar. Dit houdt in dat een verhuurde woning met een afgegeven vergunning alleen verkocht mag worden aan een verhuurder die ook deze vergunning heeft.

Het wetsvoorstel noemt een paar uitzonderingen waar een vergunning wel verleend wordt. Dat zijn verhuur aan eerste- en tweedegraads bloed- en aanverwanten, verhuur van woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor-, of bedrijfspand en tijdelijke verhuur van de woning indien de eigenaar minimaal een jaar zelf heeft bewoond en de woning voor maximaal een jaar gaat verhuren. Daarnaast kunnen gemeenten aanvullend zelf extra ‘uitzonderingsgevallen/categorieën’ aanwijzen die passend zijn bij de problematiek en samenstelling van de buurt waarin de opkoopbescherming wordt ingevoerd, waarbij met een vergunning wel verhuurd mag worden. In het voorgestelde artikel 45 is bepaald dat burgemeester en wethouders bij bepaalde overtredingen een bestuurlijke boete kunnen opleggen.

Door opkoopbescherming zou particuliere huursector flink kunnen krimpen

Hoewel het wetsvoorstel reeds door de tweede kamer is aangenomen is er kritiek. Wethouders van enkele grote steden zijn niet tevreden. Aanvankelijk vonden ze dat de voorgestelde periode van 3 jaar te kort was. Hier is naar geluisterd, want in het amendement is die periode aangepast naar 5 jaar. Laurens Ivens, wethouder van Amsterdam, noemt daarnaast dat de huidige Huisvestingsverordening van Amsterdam moet worden aangepast en verwacht daardoor niet dat hij de opkoopbescherming kan inzetten voor 2023. Hij pleit voor een algehele verhuurvergunning waarbij gemeenten dan voorwaarden kunnen verbinden aan deze vergunning, zoals goed verhuurgedrag, geen abnormale huren en een verbod op discriminatie. Echter, het is de vraag of een algehele verhuurvergunning nog in verhouding staat tot het eigendomsrecht. Er moet namelijk sprake zijn van een ‘fair balance’ tussen de mate van regulering van het eigendomsrecht van woningeigenaren en het daarmee gediende algemeen belang.

Wij vinden dat de particuliere belegger een cruciale functie inneemt in de woningmarkt. Het opkopen van woningen door beleggers is niet de enige oorzaak waardoor de huizenprijzen stijgen. Een opkoopbescherming zorgt niet dat de huizenprijzen opeens betaalbaarder worden. Er is sprake van een historisch woningtekort en van een ongekend lage rente. Een opkoopbescherming kan als gevolg hebben dat de particuliere huursector krimpt. Bij een dalend aanbod van vrije sectorwoningen zullen de mensen die niet willen of kunnen kopen het lastiger krijgen. Daarnaast moeten we nog zien hoe er invulling wordt gegeven aan de opkoopbescherming. Als wethouder Ivens beleggers in bepaalde wijken gaat weren, verwachten wij een enorm waterbedeffect waarmee het probleem niet wordt opgelost, maar verplaatst.

Tijdelijke huurcontracten

De wet doorstroming huurmarkt 2015 werd 2015 geïntroduceerd. Daarmee kregen verhuurders de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten af te sluiten.

Er kunnen tijdelijke huurovereenkomsten van 2 jaar (zelfstandige woningen) en 5 jaar of korter (onzelfstandige woningen) worden afgesproken. Een tijdelijke huurovereenkomst kan nu éénmaal worden aangeboden en overeengekomen voor maximaal twee respectievelijk vijf jaar. De huurovereenkomst kan niet nogmaals worden verlengd voor een tijdelijke periode. De wetswijzing zorgt ervoor dat de maximale duur om zelfstandige woonruimte tijdelijk te kunnen verhuren met één jaar wordt verlengd tot maximaal drie jaar. Ook wordt het mogelijk om een tijdelijk huurcontract (maximaal) één keer te verlengen waarbij de totale maximumtermijn tevens drie jaar dient te zijn. Voor de verhuur van onzelfstandige woonruimte geldt dat de huidige maximumtermijn van vijf jaar ongewijzigd blijft. Wel wordt het ook hier mogelijk om maximaal één keer een verlenging overeen te komen, met waarbij het totaal van de termijnen de vijf jaar niet overschrijdt.

Het aantal particulier beleggers blijft stijgen, om deze stijging te beperken wordt de landelijke en gemeentelijke regelgeving continu aangepast. Maar de vraag is of dit het gewenste effect heeft en het niet zorgt voor een krimp van de particuliere huursector. De invoering van maatregelen die niet de kern van het probleem aanpakken, maar symptomen ervan, gaat starters of andere woningzoekenden niet helpen. Voor de belegger is het belangrijk om continu op de hoogte te zijn van de steeds veranderende maatregelen. 123vastgoedexpertise is gespecialiseerd in buy-to-let en is op de hoogte van alle wijzigingen in zowel landelijke als gemeentelijke regelgeving. Wij zijn er om u te helpen!

Onze buy-to-let specialist

Wilt u meer weten over buy-to-let of op de hoogte gehouden worden over wijzigingen in zowel landelijke als gemeentelijke regelgeving, schrijft u zich dan in voor onze nieuwsbrief of neem contact met ons op.